Mikä on sijoitusasunto ja kuinka se hankitaan?
Sijoitusasunnoksi katsotaan asunto, joka on hankittu siinä mielessä, että laittaa asunnon vuokralle eikä itse asu siinä. Tavoitteena on siis saavuttaa joko vuokratuloja tai sitten myyntivoittoa. Sijoitusasunto onkin yleensä varsin erilainen kuin se asunto, jossa asuntosijoittaja itse asuu. Yleensä parhaan tuoton tuova asunto vaikuttaakin ostohetkellä pieneltä ja vähäpätöiseltä, mutta sen hyvä sijainti ja kunto nostavat vuokratuloa huomattavasti.
Muutoin sijoitusasunto hankitaan tavallisen asuntokaupan keinoin. Sijoittaja vertailee asuntomarkkinoita ja käydä katsomassa sopivia asuntoja ennen ostopäätöksen tekemistä. Rahoitus kannattaa myös neuvotella ajoissa kuntoon, ellei sitten säästössä ole asunnon hintaa. Asuntoa valitessa kannattaa kiinnittää huomiota varsinkin asunnon sijaintiin ja kuntoon. Esimerkiksi taloyhtiössä tulossa olevat suuret peruskorjaukset ja pienemmätkin remontit tuovat tuntuvia lisäkustannuksia. Lisäksi asunnon vuokraaminen peruskorjausten aikana on hankalaa.
Sijoitusasunnon verotus
Verosuunnittelussa on mahdollisuus hyödyntää sijoitusasunnon olemassaolo, sillä siitä kertyneistä vuokratuloista saa vähentää omassa käytössä olleen asunnonkin lainan korot. Tällöin ei vuokratuloista joudu välttämättä maksamaan aluksi veroa lainkaan. Sijoitusasunnon omistaminen onkin varsin mielenkiintoista, sillä sen hankintaan voi saada pankilta lainan oikeastaan kuka tahansa, jolla on säännölliset tulot ja puhdas maksuhistoria. Sijoitusasunnon lainan korot voi vähentää verotuksessa ja asunnossa asuva vuokralainen näin ikään kuin lyhentää lainaa sijoittajan puolesta. Jos laina-aika on pitkä, myös inflaatio syö merkittävästi lainan reaalista suuruutta vuosien saatossa.
Asunnon vuokraamisesta kertyvät tulot katsotaan sijoittajalle pääomatuloiksi, joita verotetaan pääomatuloveroprosentin mukaan. Tämä prosentti on aina 28% eivätkä tulot vaikuta sen suuruuteen. Ennen tätä pääomatuloveroprosentin mukaan tehtävää verotusta, on sijoittajan huolehdittava verovähennysten tekemisestä, eli hän voi vähentää verotuksessaan vuokravälityspalkkiot, kaikkien asuntolainojen korot, opintolainan korot, asunto-osakeyhtiön hoitovastikkeet tai muut vastaavat kulut, asunnon kuntoa ylläpitävät korjaukset, kodinkoneiden korjaukset ja uusinnat sekä Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksut.
Jos vuokratulot jäävät pienemmiksi kuin verovähennykset, muodostuu pääoma alijäämäiseksi. Tällöin verovelvollinen voi tehdä niin sanotun alijäämähyvityksen. Jos alijäämää ei voida ottaa huomioon hyvityksenä, se vahvistetaan pääomatulon tappioksi. Tappio puolestaan voidaan vähentää seuraavien vuosien pääomatulosta sitä mukaa, kun pääomatuloa syntyy.
Sijoitusasunnon tuotto
Sijoitusasunnon tuottaminen on koko sijoittamistoimintaan mukaan lähtemisen syy ja edellytyskin, ellei sitten sijoittajalla ole hallussaan huomattavaa varallisuutta niin, ettei asunnon tuottamattomuus haittaa. Ostetun asunnon vuokraamisesta kertyneet vuokratulot ovat asuntosijoittamisen perusidea.
Se, kuinka paljon asunto tuottaa, riippuu monesta asiasta.
Tuottoon vaikuttavia asioita ovat mm.
- Asunnon hankintahinta
- Lainan korot
- Asunnon vuokrahinta
- Yhtiövastike.
Prosentuaalisen vuosituoton laskeminen
Prosentuaalinen vuosituotto voidaan laskea seuraavaa kaavaa hyväksikäyttäen:
- Aluksi kuukausivuokrasta vähennetään yhtiön hoitovastike
- Jäljelle jäänyt summa kerrotaan kahdellatoista, jolloin saadaan asunnon tuotto vuodessa
- Tämä tuottosumma jaetaan asunnon hankintahinnalla
- Kerrotaan lopuksi sadalla.
Prosentuaalisen vuosituoton lisäksi asunnon omistaja voi saada mukavaa lisätuottoa asunnon tulevasta mahdollisesta arvonnoususta. Tosin toisinkin voi käydä, jos asuntojen hintakehitys ei ole positiivista tai jos asunto hankitaan esimerkiksi väärältä asuinalueelta, jonne ei ole muuttopaineita.
Lisätietoa sijoitusasunnon omistamisesta
Hyvä perustietopaketti löytyy Vuokraturvan kotisivuilta Internet-osoitteesta www.vuokraturva.fi. Laina-asiat hoituvat helpoiten pankissa asioimalla ja verotuksesta parhaan tiedon saa luonnollisestikin verovirastossa käymällä tai sen verkkopalvelussa osoitteessa www.vero.fi asioimalla.